Kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi Türk hukukunda belirli usul ve şartlara tabidir. Kiraya verenler açısından uygulamada en hızlı ve pratik yollardan biri tahliye taahhüdü yoluyla kiracının tahliyesinin sağlanmasıdır. Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak kabul ettiği ve bu irade beyanını belgeye bağladığı hukuki bir taahhüttür. Usulüne uygun şekilde düzenlenen bir tahliye taahhüdü, kiraya verene kiracının tahliyesini konusunda önemli bir imkan sağlamaktadır.
Bu yazıda tahliye taahhüdü nedir, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları nelerdir, tahliye taahhüdüne dayanarak icra yoluyla tahliye nasıl gerçekleştirilir ve kiralananın aile konutu olması durumunda tahliye taahhüdünün geçerliliği nasıl değerlendirilir gibi uygulamada sıkça karşılaşılan sorular hukuki çerçevede ele alınacaktır.
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak kabul ettiği belgedir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı; kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını, yazılı bir belge ile taahhüt ederse, ev sahibi bu belgeye dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir.
Uygulamada tahliye taahhütnamesi, kiracı tahliyesinde en sık başvurulan hukuki yöntemlerden biri olmasının sebebi kiracıyı en hızlı çıkarmayı sağlayan yol olmasıdır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerli Olması İçin Gerekli Şartlar
Tahliye taahhüdünün hukuken geçerli kabul edilmesi için bazı şartların sağlanması gerekir.
1. Tahliye Taahhüdü Yazılı Metin Şeklinde Olmalıdır
Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı olarak düzenlenmelidir. Sözlü beyanlar hukuki sonuç doğurmaz.
2. Kira Sözleşmesinin Düzenlenme Tarihinden Sonra Verilmiş Olmalıdır
Taahhüt tarihi ile kira sözleşmesi tarihi aynı olmamalı, tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra verilmelidir.
Kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhütnameleri mahkemeler tarafından geçersiz kabul edilmektedir.
Dava Konusu Taşınmaz Aile Konutu İse Eşin Rızası Gerekir Mi?
Eğer kiralanan taşınmaz aile konutu ise tahliye taahhütnamesinin geçerliliği açısından eşin rızası konusu gündeme gelebilir.
Bu konu uygulamada ve doktrinde tartışmalı olmakla birlikte Yargıtay kararları ile şekillenmektedir.
Tahliye Taahhüdünde 1 Aylık Süre ve İcra Takibi
Tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının çıkarılması için ev sahibinin belirli süreleri kaçırmaması gerekir.
Önemli bir kural şudur:
Ev sahibi , tahliye taahhüdünde bulunan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalıdır.
Bu takip genellikle Örnek No:14 tahliye talepli icra takibi şeklinde yapılır.
Süreç şu şekilde işler:
-
Tahliye tarihi geçer
-
Ev sahibi 1 ay içinde icra takibi başlatır
-
Kiracı itiraz etmezse tahliye gerçekleşir
-
Kiracı itiraz ederse tahliye davası açılır
Bu nedenle 1 aylık sürenin kaçırılmaması kiraya veren açısından kritik öneme sahiptir.
Aile Konutunun Tahliye Taahhütnamesine Etkisi
Tahliye taahhüdü uygulamasında sıkça tartışılan konulardan biri kiralananın aile konutu olması durumudur.
Türk Medeni Kanunu Madde 194
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi şu şekildedir:
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, konutu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kiralanmışsa sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelebilir.
Kanun hükmüne göre aile konutu üzerindeki tasarruf işlemlerinde diğer eşin korunması amaçlanmaktadır.
Tahliye taahhüdü de kira sözleşmesinin sona ermesi sonucunu doğurduğundan, bazı görüşlere göre diğer eşin rızası aranmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 349
Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesine göre:
Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanabilir. Bu durumda kiraya veren fesih bildirimlerini kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapmak zorundadır. Bu düzenleme, kiracı olmayan eşe tek taraflı bildirimle sözleşmenin tarafı olma hakkı tanımaktadır.
Yargıtay Kararlarına Göre Aile Konutu ve Tahliye Taahhüdü
Son yıllarda Yargıtay kararlarında şu yaklaşım öne çıkmaktadır:
Eğer kiracı olmayan eş, kiraya verene aile konutu bildirimi yapmamışsa, tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu iddiasını hakim dikkate almayacaktır.
Antalya Bölge Adliye Mahkemesi Kararı
Antalya BAM 6. HD 2022/1054 E. – 2022/1010 K. sayılı 24.05.2022 tarihli kararında:
İcra takibine yapılan aile konutu itirazlarında, kira sözleşmesinde imzası bulunmayan eşin taşınmazın aile konutu olduğunu kiraya verene bildirmesi gerekmektedir. Ancak bu bildirim en geç icra takibi tarihine kadar yapılmamışsa, sonradan yapılan aile konutu itirazı mahkeme tarafından dikkate alınmayacaktır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi Kararı
Yargıtay 8. HD 2017/4794 E., 2018/11923 K. sayılı 02.05.2018 tarihli kararında da benzer bir değerlendirme yapılmıştır.
Karara göre:
Kiralananın aile konutu olması tek başına yeterli değildir. Kiracı olmayan eş kiraya verene bildirim yapmadıkça kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez ve tahliye sürecine itiraz hakkı doğmaz.
Sonuç: Aile Konutu Tahliye Taahhüdünü Geçersiz Kılar mı?
Özetle;
Aile konutu olan taşınmazlarda kira sözleşmesi kural olarak diğer eşin rızası olmadan feshedilemez. Bu nedenle aile konutu şerhi veya eşin rızası kira ilişkisi bakımından önem taşımaktadır. Tahliye taahhüdü de kira sözleşmesini sona erdiren bir işlem olduğundan, bu işlem açısından da eşin rızası gündeme gelir.
Ancak uygulamada ve Yargıtay kararlarında farklı bir değerlendirme yapılmaktadır. Buna göre kiracı olmayan eşin bazı şartları yerine getirmesi gerekmektedir. Özellikle kiracı olmayan eş, kiraya verene yazılı bildirim yaparak kira sözleşmesinin tarafı haline gelmelidir. Aksi halde tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu aile konutu iddiasıyla her zaman ileri sürülememektedir.
Dolayısıyla, tahliye taahhütnamesinde imzası bulunmayan eşin kira sözleşmesinin tarafı olduğuna ilişkin bildirimi önem taşımaktadır. Bu bildirim icra takibi başlatılmadan önce yapılmalıdır. Eğer bu bildirim icra takibinden önce yapılmamışsa, aile konutu iddiası çoğu durumda dikkate alınmamaktadır.
Bu yazıda özellikle tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ve aile konutunun tahliye taahhüdüne etkisi ele alınmıştır.
